La mayoría de mis clientes, y en general la mayoría de los inversores extranjeros, compran en España para lograr el doble objetivo de tener una casa de vacaciones/segunda residencia/futura residencia de jubilación y obtener ingresos adicionales.
Una ciudad como Barcelona tiene un enorme atractivo: atrae a visitantes de todo el mundo y ofrece la oportunidad única de adquirir una propiedad a un precio asequible, generando ingresos tanto con el alquiler como con una posible reventa, ahora que los precios están subiendo.
Otras zonas como las costas también funcionan muy bien, ya que mucha gente se muda allí para pasar los meses de invierno.
Pero ¿cuáles son las posibles formas de alquilar una propiedad, cómo funcionan y cuáles son las ventajas y desventajas de cada una?
Básicamente, las tres posibles formas de alquilar una propiedad son:
1. Alquiler turístico
2. Alquiler a medio plazo
3. Alquiler a largo plazo.
Veamos cada opción en detalle.
Alquiler turístico
El alquiler turístico consiste en alquilar a turistas por noches, como un hotel.
Para alquilar un piso turístico es obligatorio tener una licencia turística. En Barcelona ya no es posible obtener nuevas licencias turísticas, por lo que la única opción es comprar una propiedad que ya la tenga. Alquilar sin licencia conlleva multas de hasta 90.000 €.
En la Costa del Sol todavía es posible pedir una nueva licencia aunque no en todas las ubicaciones.
El piso se puede anunciar en sitios web como Airbnb. Sin embargo, si no reside en la zona, necesitará una agencia que se encargue de la gestión del alquiler, el registro de entrada y salida, la atención a los inquilinos, etc.
Para este tipo de alquiler, el piso debe estar completamente amueblado y equipado, incluyendo conexión wifi, ropa de cama y toallas.
Ventajas del alquiler turístico:
- Es posible reservar el piso para uso personal en el sistema de la agencia que lo gestiona y utilizarlo para fines de semana o estancias cortas.
- El alquiler por noche, especialmente en temporada alta, es proporcionalmente más alto que el de las otras dos modalidades de alquiler.
Sin embargo, esta modalidad de alquiler presenta serias desventajas:
- El piso puede permanecer vacío durante largos periodos, no solo por la temporada baja, sino también por la alta competencia en este tipo de alquiler. La compensación entre bajar mucho el precio y conseguir más reservas puede no ser rentable, considerando los altos precios que conlleva esta modalidad.
- Las agencias que gestionan pisos de alquiler turístico suelen cobrar comisiones muy elevadas, entre el 30% y el 45% del alquiler.
- El propietario paga los suministros (agua, electricidad y gas). Esto significa que si los turistas salen por la mañana y dejan el aire acondicionado encendido todo el día, el propietario lo paga.
- A veces, por desgracia, los turistas no cuidan bien el apartamento, sobre todo teniendo en cuenta que solo pasan unas pocas noches y que se presenta como una opción más económica que las habitaciones de hotel, con menos control.
- La fianza para la estancia suele ser de unos cientos de euros (300€-400€). Puede que no sea suficiente para cubrir posibles daños en el apartamento.
- En los últimos años, ha habido muchos problemas relacionados con el alquiler turístico en Barcelona y en otras areas de España. Muchos edificios se oponen a él, simplemente porque los turistas suelen comportarse de forma irrespetuosa y molestar a los vecinos. Por lo tanto, puede ocurrir que, incluso teniendo una licencia turística, el edificio haya prohibido el alquiler turístico como parte de las normas de la comunidad de propietarios.
- Los costes generales asociados al alquiler turístico (entre suministros y comisiones de la agencia) son muy elevados. Aunque se piense que es la forma de alquiler más rentable porque se puede alquilar por noches, al analizar las cifras reales, puede resultar mucho menos interesante.
Además de los costes de gestión de este tipo de alquiler, dado que no es posible obtener una nueva licencia turística en Barcelona y en otras areas, el precio de las propiedades con licencia turística es bastante elevado. Se termina pagando mucho solo por la licencia, hasta el punto de que podría llevar varios años de alquiler recuperar este coste.
Alquiler a Media Temporada
Se refiere al alquiler de una propiedad entre 2 y 11 meses. A partir de 12 meses, se convierte en alquiler a larga temporada.
Es una modalidad de alquiler muy popular en Barcelona, con una gran demanda y un piso nunca está vacío. Antes de que un inquilino se marche, una buena agencia ya ha encontrado un nuevo inquilino, así que no cometa el error de pensar que la propiedad permanece vacía durante meses. Al contrario, la demanda de este tipo de alquiler es mayor que la oferta.
NOTA: Este es el tipo de alquiler que ofrecemos a nuestros clientes, por lo que lo conozco muy bien. Todo lo que digo en esta sección se basa en mi experiencia directa con nuestros alquileres. Llevamos años alquilando pisos de esta manera, trabajando con un socio especializado, una agencia que hemos seleccionado entre muchas en Barcelona, por su profesionalidad y calidad de servicio.
Ofrezco el mismo servicio a través de otra agencia colaboradora en la Costa del Sol, en la zona entre Marbella y Estepona.
Al igual que con el alquiler turístico, el apartamento debe estar completamente amueblado y equipado, con conexión a internet, TV y lavadora. Sin embargo, no es necesario poner toallas ni ropa de cama: los inquilinos usan las suyas.
El alquiler a media estancia tiene varias ventajas:
- El perfil de los inquilinos es principalmente de estudiantes de nivel superior y jóvenes profesionales que necesitan pasar tiempo en Barcelona por trabajo o estudios. En la Costa del Sol, se trata principalmente de personas que trabajan en hostelería, inmobiliaria o que pasan los meses de invierno en la región. También hay quienes están reformando su propia vivienda y necesitan un lugar donde alojarse mientras tanto, o quienes buscan una propiedad y deciden pasar un tiempo viviendo en la zona antes o durante la compra. En general, se trata de un perfil más seguro que el de los turistas, y el hecho de que los inquilinos pasen meses en el apartamento suele implicar que lo cuidarán bien.
- El alquiler a media estancia no requiere licencia. Es perfectamente legal y se puede realizar sin autorización previa ni trámites administrativos.
- En comparación con el alquiler a larga estancia, es posible pedir un precio considerablemente mayor. Si, por ejemplo, un piso de dos habitaciones en el centro se puede alquilar a largo plazo por unos 900 €, el alquiler a medio plazo ronda entre los 1200 € y los 1300 € o incluso más.
- Si se financia la compra de una propiedad con una hipoteca, la renta que se obtiene con este tipo de alquiler suele ser lo suficientemente alta como para cubrir la totalidad de las cuotas mensuales.
- La agencia selecciona a los inquilinos de forma rigurosa, solicitando comprobantes de ingresos, nóminas o el salario de los padres (en el caso de estudiantes), etc. Además, la fianza suele ser de dos meses, que puede cubrir no solo posibles daños a la propiedad, sino también parte del alquiler, en caso de que el inquilino tenga problemas para pagar. Debo decir que, en más de 13 años, nunca he visto un caso de un inquilino a medio plazo que no pague el alquiler. Además, es posible contratar un seguro que intervenga si el inquilino deja de pagar el alquiler. Ninguno de nuestros clientes lo ha hecho y nunca ha tenido problemas, pero es bueno saber que existe esta opción.
- La comisión que se paga a la agencia es mucho menor que la del alquiler turístico. Normalmente ronda el 15%-20%. En Barcelona, tenemos un acuerdo con nuestra agencia colaboradora para que nuestros clientes paguen solo el 10%. La comisión cubre la publicación del piso, la selección de los inquilinos, la entrada y salida de los inquilinos, el inventario, la administración del alquiler y los suministros, la atención a cualquier solicitud de los inquilinos, etc.
- Los inquilinos pagan los suministros (agua, electricidad y gas). Mensualmente, transfieren una cantidad adicional al alquiler y, al finalizar el arrendamiento, la diferencia en el consumo real se compensa deduciendo el importe de la fianza. Esta es una diferencia muy importante con el alquiler turístico. Normalmente, el propietario proporciona la conexión a internet.
Esta modalidad de alquiler presenta un par de desventajas:
- Es más complicado reservar el apartamento para uso personal durante un fin de semana, como en el alquiler turístico. Si los propietarios quieren usarlo para sí mismos durante un tiempo, deben informar a la agencia, que no anunciará ese periodo como disponible. Sin embargo, tenga cuidado, ya que esto puede resultar en la pérdida de oportunidades de alquiler. Podría perder un alquiler largo de 10 u 11 meses solo por querer usar su piso durante un mes.
- Para este tipo de alquiler, las propiedades deben estar en buenas zonas. En Barcelona, funciona mejor en toda Ciutat Vella, Eixample, Poble Sec, todas las zonas junto al mar (Villa Olímpica, Poble Nou, Diagonal Mar), la zona de Glòries, la parte baja de Gracia, básicamente, en las zonas donde los inversores extranjeros compran de todos modos, incluso para una futura reventa o para uso personal. En la Costa del Sol, la zona no es tan prioritaria.
Alquiler de larga duración
Finalmente, el alquiler de larga duración significa alquilar por un mínimo de un año. El contrato habitual es de 5 años.
Es el tipo de alquiler clásico, y los inquilinos son personas que tienen su residencia permanente en el piso.
Esta modalidad de alquiler ha sido muy controvertida en los últimos años, especialmente en Catalonia. La Ley de Vivienda de 2023 no protege en absoluto al propietario y permite a los inquilinos seguir viviendo en el apartamento si dejan de pagar el alquiler, siempre que demuestren que son personas vulnerables. Y muchas de ellas son muy buenas para hacerlo…
Las agencias inmobiliarias anuncian esta modalidad de alquiler. La cuota que cobran al propietario suele ser una mensualidad.
Esta modalidad de alquiler presenta algunas ventajas:
- El piso se alquila por un mínimo de 5 años.
- Es la modalidad de alquiler ideal si tienes un apartamento de muy alto nivel en zonas de lujo. Puedes pedir una renta alta y encontrar buenos inquilinos que puedan pagarla.
- El apartamento se puede ofrecer sin amueblar, lo que te ahorra el dinero de los muebles y el equipamiento.
- Los inquilinos pagan los suministros y los ponen a su nombre.
Sin embargo, existen varias desventajas:
- La renta que se puede pedir es considerablemente más baja que la de un alquiler a medio plazo a menos que se trate de propiedades muy caras.
- En España, y especialmente en la Ley de Vivienda, el inquilino está muy protegido. Si, por cualquier motivo, sus inquilinos dejan de pagar el alquiler, tendrá que iniciar un procedimiento legal para desalojarlos, lo que puede llevar varios meses (hasta 24) y conllevar elevados costes legales. Además, en esta situación, no sabe en qué estado abandonarán la propiedad.
- Con esta modalidad de alquiler es imposible usar el apartamento para usted. Puede negociar con el inquilino que abandone el piso solo si decide revenderlo o vivir en él permanentemente, e incluso así puede ser difícil convencerlo de que acepte.
- Si desea cambiar las condiciones del alquiler, deberá esperar bastante tiempo. Con el alquiler a medio plazo, puede hacerlo cada pocos meses.
- Si los inquilinos dejan de pagar los suministros, se cortará el suministro en su piso, lo cual es bastante costoso y largo de solucionar. Conclusiones
En resumen, cada modalidad de alquiler tiene sus ventajas y desventajas. En Barcelona, si no compra una propiedad con licencia turística, solo puede elegir entre alquiler a medio o largo plazo. En la Costa del Sol, aún es posible solicitar una nueva licencia turística aunque no en todos los lugares.
En general, recomiendo sin duda el alquiler a medio plazo por la mayor rentabilidad, el menor riesgo (los inquilinos no dejan de pagar y, si lo hacen, es mucho más fácil despedirlos) y la mayor facilidad de gestión (entrega las llaves a la agencia y se olvida del apartamento).
Siempre que sea posible, una combinación entre alquiler turístico en los meses de verano y alquiler a medio plazo es la solución perfecta para maximizar la rentabilidad.
Con el apoyo de mis colaboradores especializados, podemos ayudarle con todo lo que necesite para alquilar su propiedad.
Le recomiendo que consultes mi playlist de YouTube sobre los diferentes tipos de alquiler (en inglés) para obtener todos los detalles, incluyendo los impuestos que debes pagar al alquilar una propiedad en España.
¡No dudes en contactarme para cualquier otra información que necesites! Estamos a tu disposición para ayudarte a obtener la mejor rentabilidad de tu inversión.
