Onlangs kreeg ik een interessante reactie op een van mijn YouTube-video's. Een kijker vroeg naar de protesten tegen het toerisme in Spanje, berichten over Spanjaarden die buitenlanders "aanvallen" en hoe dit van invloed zou kunnen zijn op hun beslissing om een woning in Spanje te kopen. Het is een zorg die veel potentiële kopers hebben, vooral met de sensationele nieuwsverhalen die de ronde doen... Maar het echte probleem achter deze spanningen is niet wat het op het eerste gezicht lijkt.
Laten we dieper ingaan op wat er werkelijk gebeurt en hoe het beleid van de overheid hierin een (hoofdrol)rol speelt.
Het belangrijkste probleem achter de toenemende frustraties in Spanje is niet dat buitenlanders onroerend goed kopen of toeristen huren, maar het onvermogen van de regering om de huisvestingscrisis in de grote steden aan te pakken. De huurprijzen in gebieden als Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga en de eilanden zijn gestaag gestegen. Dit heeft geleid tot frustratie bij de lokale bevolking die zich uit de huurmarkt geprijsd voelt. Maar in plaats van de oorzaak aan te pakken, heeft de Spaanse regering beleid uitgevaardigd dat verhuurders geen andere keuze laat dan de voorkeur te geven aan kortetermijnverhuur, waardoor het woningtekort verder wordt verergerd.
Een van de grootste boosdoeners is de "Ley de la Vivienda" (de Woningwet), uitgevaardigd in mei 2023 - een wet die langetermijnverhuur regelt. De wet dwingt eigenaren van onroerend goed om te huren tegen lagere, door de overheid gereguleerde tarieven (in "gespannen" gebieden, waar de prijzen hoger zijn, zoals de stadscentra). Bovendien beschermt het huurders die stoppen met het betalen van de huur, waardoor het voor verhuurders bijna onmogelijk wordt om ze uit te zetten.
Afgezien van het feit dat iedereen met een basiskennis van de economische geschiedenis weet dat het reguleren van marktprijzen altijd rampzalige gevolgen heeft gehad, draagt deze wet ook bij aan de kwestie van de illegale bezetting die al een groot probleem was dat nooit werd aangepakt, integendeel, het werd aangemoedigd door de overheid. Als u bijvoorbeeld een prachtig historisch appartement in het centrum van Barcelona bezit, kunt u ongeveer € 2.500 per maand verdienen door het te verhuren aan huurders op middellange termijn (2-11 maanden) of aanzienlijk meer om het tijdens het hoogseizoen aan toeristen te verhuren. Maar onder de nieuwe wet zou je het moeten verhuren voor een fractie daarvan - ongeveer € 780 per maand. En als uw huurder stopt met betalen? Veel succes met het proberen ze uit te zetten. Het is geen verrassing dat veel eigenaren van onroerend goed overstappen op toeristische verhuur, verhuur op middellange termijn of hun appartementen helemaal verkopen, waardoor er nog minder woningen beschikbaar zijn voor langetermijnverhuur.
En dit gebeurt niet alleen in de stadscentra. Het gebeurt overal in het land.
Sinds de uitvaardiging van de Woningwet zijn de huurprijzen gemiddeld met meer dan 10% gestegen en is het aanbod van langetermijnverhuur met 40% gedaald.
Toeval?
De Spaanse toeristenindustrie is altijd het kroonjuweel geweest. Spanje passeert Frankrijk als 's werelds meest bezochte land. Met zijn ongerepte stranden, golfbanen van wereldklasse, levendige steden en rijk cultureel erfgoed is het geen wonder dat miljoenen toeristen hier elk jaar naartoe reizen. Toerisme levert een enorme bijdrage aan de Spaanse economie, het genereert banen, ondersteunt lokale bedrijven en ondersteunt hele regio's.
In plaats van deze vitale industrie te beschermen, heeft de regering de schuld voor de stijgende prijzen en het gebrek aan huurflats echter op het toerisme afgewenteld. Bij de demonstraties in de grote steden en op de eilanden heeft de lokale bevolking hun frustratie ten onrechte op toeristen gericht. Bij één incident sproeiden demonstranten zelfs water op toeristen die in Barcelona dineerden. Incidenten als deze zijn zeldzaam en geïsoleerd, Spanjaarden zijn over het algemeen zeer vreedzame mensen, maar ze weerspiegelen niet goed het imago van het land
De realiteit is dat toerisme niet het probleem is, het is een deel van de oplossing. Als Spanje zijn aantrekkingskracht als toeristische topbestemming verliest, zouden de gevolgen verstrekkend zijn. Minder toeristen betekent minder banen, minder inkomsten voor lokale bedrijven en een directe klap voor de economie. Maar in plaats van zich te concentreren op oplossingen die zowel de toeristenindustrie als de lokale huizenmarkt kunnen ondersteunen, heeft de regering de gemakkelijke uitweg gekozen: buitenstaanders de schuld geven terwijl ze beleid voert dat niets doet om het woningtekort op te lossen, integendeel, zijn de belangrijkste oorzaak ervan.
De kern van het probleem ligt in de manier waarop de overheid de verantwoordelijkheid voor de huisvestingscrisis heeft afgewenteld op particuliere eigenaren van onroerend goed. In plaats van het geld van de belastingbetaler te gebruiken om te investeren in sociale woningbouw of om openbare gebouwen op te knappen die leeg staan op toplocaties, heeft de overheid de last bij individuele verhuurders gelegd. Door particuliere eigenaren te dwingen langetermijnverhuur aan te bieden tegen kunstmatig lage prijzen en het hoge risico op te leggen dat hun woning door dezelfde huurders wordt bewoond, hebben ze in feite een systeem gecreëerd waarin eigenaren geen andere keuze hebben dan te stoppen met het langdurig verhuren van hun eigendommen aan de lokale bevolking.
De aandrang van de regering om huurders (inclusief krakers) te definiëren als "mensen in nood" maakt deel uit van haar manipulatiestrategie. Kunnen eigenaren van onroerend goed niet ook mensen in nood zijn? Sommige gezinnen, die een appartement hebben geërfd en het verhuren om hen te helpen het einde van de maand te halen en bijvoorbeeld hun kinderen te voeden? Het bezitten van een appartement betekent niet automatisch "rijk zijn".
Het is niet omdat mensen aan toeristen verhuren dat er niet genoeg woningen zijn voor de lokale bevolking. Het is vanwege de absurditeit en risico's die door de huisvestingswet van de overheid aan eigenaren worden opgelegd, dat ze ervoor kiezen om aan toeristen te verhuren.
Toeristische huurappartementen vertegenwoordigen een kleine minderheid van het totale aantal woningen in Spanje (ongeveer 5%), wat geen relevante impact kan hebben.
Laat ik het duidelijk zeggen: eigenaren en investeerders van onroerend goed zouden zeer bereid zijn om op lange termijn te verhuren als er een wet zou zijn die hen ook zou beschermen en hen toestaat dit te doen voor de redelijke marktprijs en zonder de risico's van bewoning van het appartement.
De regering van Spanje heeft de gewoonte om anderen de schuld te geven van hun verantwoordelijkheid. De beëindiging van het Gouden Visum-programma – een andere stap die volgens de regering "noodzakelijk" was om de huizenprijzen te verlagen – was een andere actie die bedoeld was om onschuldige buitenlandse kopers de schuld te geven. Golden Visa-aankopen zijn goed voor slechts 0,1% van alle vastgoedtransacties in Spanje. Rijke buitenlanders de schuld geven van het opdrijven van de prijzen is een afleiding van het echte probleem: een gebrek aan investeringen in huisvestingsinfrastructuur en het verlenen van meer vergunningen om nieuwe ontwikkelingen te bouwen.
