Ostatnio otrzymałem ciekawy komentarz do jednego z moich filmów na YouTube. Jeden z widzów zapytał o protesty turystyczne w Hiszpanii, doniesienia o Hiszpanach "atakujących" obcokrajowców i jak może to wpłynąć na ich decyzję o zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Jest to obawa, którą ma wielu potencjalnych nabywców, zwłaszcza w związku z sensacyjnymi wiadomościami, które krążą... Ale prawdziwy problem stojący za tymi napięciami nie jest tym, czym się wydaje na pierwszy rzut oka.
Zagłębmy się w to, co tak naprawdę się dzieje i w jaki sposób polityka rządu odgrywa w tym (główną) rolę.
Głównym powodem rosnącej frustracji w Hiszpanii nie jest obcokrajowiec kupujący nieruchomości lub wynajmujący nieruchomości turystyczne, ale niezdolność rządu do rozwiązania kryzysu mieszkaniowego w dużych miastach. Czynsze w takich miastach jak Barcelona, Madryt, Walencja, Malaga i na wyspach stale rosną. Spowodowało to frustrację wśród mieszkańców, którzy czują się wykluczeni z rynku wynajmu. Jednak zamiast zająć się pierwotną przyczyną, hiszpański rząd wprowadził politykę, która nie pozostawia właścicielom mieszkań innego wyboru, jak tylko faworyzować wynajem krótkoterminowy, co jeszcze bardziej pogłębia niedobór mieszkań.
Jednym z największych winowajców jest "Ley de la Vivienda" (Ustawa o mieszkalnictwie), wydana w maju 2023 r. – ustawa regulująca najem długoterminowy. Prawo zmusza właścicieli nieruchomości do wynajmu po niższych, regulowanych przez rząd stawkach (w "napiętych" obszarach, gdzie ceny są wyższe, np. w centrach miast). Dodatkowo chroni lokatorów, którzy przestają płacić czynsz, co sprawia, że eksmisja właścicieli jest prawie niemożliwa.
Pomijając fakt, że każdy, kto ma podstawową wiedzę na temat historii gospodarczej, wie, że regulowanie cen rynkowych zawsze miało katastrofalne konsekwencje, ta ustawa dodatkowo pogłębia kwestię nielegalnej okupacji, która już była dużym problemem , który nigdy nie został rozwiązany, a wręcz przeciwnie, był zachęcany przez rząd. Na przykład, jeśli posiadasz piękne, zabytkowe mieszkanie w centrum Barcelony, możesz zarobić około 2 500 € miesięcznie, wynajmując je najemcom średnioterminowym (2-11 miesięcy) lub znacznie więcej, wynajmując je turystom w szczycie sezonu. Ale zgodnie z nowym prawem oczekuje się, że wynajmiesz go za ułamek tej kwoty - około 780 euro miesięcznie. A jeśli Twój najemca przestanie płacić? Powodzenia w próbie ich eksmisji. Nic dziwnego, że wielu właścicieli nieruchomości przechodzi na wynajem turystyczny, wynajem średnioterminowy lub w ogóle sprzedaje swoje mieszkania, pozostawiając jeszcze mniej nieruchomości dostępnych na wynajem długoterminowy.
I dzieje się tak nie tylko w centrach miast. Dzieje się tak w całym kraju.
Od czasu wejścia w życie ustawy Prawo mieszkaniowe ceny najmu wzrosły średnio o ponad 10%, a podaż wynajmu długoterminowego spadła o 40%.
Przypadek?
Branża turystyczna w Hiszpanii zawsze była jej klejnotem w koronie. Hiszpania wyprzedza Francję jako najczęściej odwiedzany kraj na świecie. Dzięki dziewiczym plażom, światowej klasy polom golfowym, tętniącym życiem miastom i bogatemu dziedzictwu kulturowemu, nic dziwnego, że każdego roku podróżują tu miliony turystów. Turystyka ma ogromny wkład w gospodarkę Hiszpanii, tworząc miejsca pracy, wspierając lokalne przedsiębiorstwa i utrzymując całe regiony.
Jednak zamiast chronić tę ważną branżę, rząd przerzucił winę za rosnące ceny i brak mieszkań na wynajem na turystykę. Podczas demonstracji w głównych miastach i na wyspach miejscowi niesłusznie skierowali swoją frustrację w stronę turystów. W jednym incydencie protestujący oblali nawet wodą turystów spożywających posiłki w Barcelonie. Takie incydenty są rzadkie i odosobnione, Hiszpanie są na ogół bardzo spokojnymi ludźmi, ale nie odbijają się dobrze na wizerunku kraju
Rzeczywistość jest taka, że to nie turystyka jest problemem, lecz częścią rozwiązania. Jeśli Hiszpania straci swoją atrakcyjność jako najpopularniejszy kierunek turystyczny, konsekwencje będą dalekosiężne. Mniej turystów oznacza mniej miejsc pracy, mniejsze dochody dla lokalnych firm i bezpośredni cios w gospodarkę. Ale zamiast skupić się na rozwiązaniach, które mogą wesprzeć zarówno branżę turystyczną, jak i lokalny rynek mieszkaniowy, rząd poszedł na łatwiznę – obwiniając osoby z zewnątrz, jednocześnie wprowadzając politykę, która nie robi nic, aby rozwiązać problem niedoboru mieszkań, a wręcz przeciwnie, jest jego główną przyczyną.
Sedno problemu leży w tym, w jaki sposób rząd przerzucił odpowiedzialność za kryzys mieszkaniowy na prywatnych właścicieli nieruchomości. Zamiast wykorzystać pieniądze podatników na inwestowanie w budownictwo socjalne lub renowację budynków publicznych, które stoją puste w najlepszych lokalizacjach, rząd przerzucił ciężar na indywidualnych właścicieli. Zmuszając prywatnych właścicieli do oferowania długoterminowego wynajmu po sztucznie zaniżonych cenach i narzucając wysokie ryzyko zajmowania ich nieruchomości przez tych samych najemców, skutecznie stworzyli system, w którym właściciele nie mają innego wyboru, jak tylko przestać wynajmować swoje nieruchomości na długi okres mieszkańcom.
Upór rządu w definiowaniu lokatorów (w tym dzikich lokatorów) jako "ludzi w potrzebie" jest częścią jego strategii manipulacji. Czy właścicielami nieruchomości nie mogą być też ludzie w potrzebie? Niektóre rodziny, które odziedziczyły mieszkanie i wynajmują je, aby pomóc im na przykład dotrwać do końca miesiąca i nakarmić swoje dzieci? Posiadanie mieszkania nie oznacza automatycznie "bycia bogatym".
To nie dlatego, że ludzie wynajmują je turystom, nie ma wystarczająco dużo nieruchomości dla miejscowych. To właśnie z powodu absurdu i ryzyka nałożonego na właścicieli przez rządową ustawę mieszkaniową, decydują się wynajmować turystom.
Mieszkania na wynajem turystyczny stanowią niewielką mniejszość całkowitej liczby nieruchomości w Hiszpanii (około 5%), co nie może mieć żadnego istotnego wpływu.
Powiem wprost: właściciele nieruchomości i inwestorzy byliby bardzo chętni do długoterminowego wynajmu, gdyby istniało prawo, które chroniłoby również ich i pozwalało im to robić za odpowiednią cenę rynkową i bez ryzyka związanego z zajmowaniem mieszkania.
Rząd Hiszpanii ma zwyczaj obwiniania innych za swoją odpowiedzialność. Zakończenie programu Golden Visa – kolejne posunięcie, które rząd uznał za "konieczne" do obniżenia cen mieszkań – było kolejnym działaniem mającym na celu obwinienie niewinnych zagranicznych nabywców. Zakup Golden Visa stanowi zaledwie 0,1% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości w Hiszpanii. Obwinianie bogatych obcokrajowców za windowanie cen jest odwróceniem uwagi od prawdziwego problemu: braku inwestycji w infrastrukturę mieszkaniową i przyznawania większej liczby pozwoleń na budowę nowych inwestycji.
