Недавно я получил интересный комментарий к одному из моих видео на YouTube. Один из зрителей спросил о протестах против туризма в Испании, о сообщениях о «нападении» испанцев на иностранцев и о том, как это может повлиять на их решение о покупке недвижимости в Испании. Это беспокоит многих потенциальных покупателей, особенно в связи с сенсационными новостями, которые циркулируют... Но реальная проблема, стоящая за этой напряженностью, не то, чем кажется на первый взгляд.
Давайте углубимся в то, что происходит на самом деле и какую роль в этом играет политика правительства.
Основная проблема, стоящая за растущим разочарованием в Испании, заключается не в том, что иностранцы покупают недвижимость или арендуют жилье для туристов, а в неспособности правительства решить жилищный кризис в крупных городах. Арендная плата в таких районах, как Барселона, Мадрид, Валенсия, Малага и острова, неуклонно растет. Это вызвало разочарование среди местных жителей, которые чувствуют себя вытесненными с рынка аренды. Но вместо того, чтобы устранить первопричину, испанское правительство приняло политику, которая не оставляет арендодателям другого выбора, кроме как отдавать предпочтение краткосрочной аренде, что еще больше усугубляет нехватку жилья.
Одним из главных виновников является «Ley de la Vivienda» (Закон о жилье), изданный в мае 2023 года, — закон, регулирующий долгосрочную аренду. Закон вынуждает владельцев недвижимости сдавать жилье по более низким, регулируемым государством ставкам (в «напряженных» районах, где цены выше, например, в центрах городов). Кроме того, он защищает арендаторов, которые перестают платить арендную плату, что делает практически невозможным их выселение арендодателями.
Помимо того, что любой человек с базовым пониманием экономической истории знает, что регулирование рыночных цен всегда приводило к катастрофическим последствиям, этот закон также еще больше усугубляет проблему незаконной оккупации, которая и без того была большой проблемой , которая никогда не решалась, напротив, поощрялась правительством. Например, если вы владеете красивой исторической квартирой в центре Барселоны, вы можете зарабатывать около 2500 евро в месяц, сдавая ее в аренду среднесрочным арендаторам (2-11 месяцев) или значительно больше, сдавая ее в аренду туристам в пик сезона. Но согласно новому закону, вы должны будете сдавать его в аренду за небольшую часть этой суммы — около 780 евро в месяц. А если ваш арендатор перестанет платить? Удачи в попытках их выселить. Неудивительно, что многие владельцы недвижимости переходят на туристическую аренду, среднесрочную аренду или вообще продают свои квартиры, оставляя еще меньше объектов для долгосрочной аренды.
И это происходит не только в центрах городов. Это происходит по всей стране.
С момента издания Закона о жилье цены на аренду выросли в среднем более чем на 10%, а предложение долгосрочной аренды сократилось на 40%.
Совпадение?
Туристическая индустрия Испании всегда была ее жемчужиной. Испания обгоняет Францию в качестве самой посещаемой страны в мире. Неудивительно, что миллионы туристов приезжают сюда с его нетронутыми пляжами, полями для гольфа мирового класса, оживленными городами и богатым культурным наследием. Туризм вносит огромный вклад в экономику Испании, создавая рабочие места, поддерживая местный бизнес и поддерживая целые регионы.
Однако вместо того, чтобы защитить эту жизненно важную отрасль, правительство переложило вину за рост цен и нехватку арендных квартир на туризм. Во время демонстраций в крупных городах и на островах местные жители несправедливо обратили свое разочарование на туристов. В одном из инцидентов протестующие даже распылили воду на туристов, обедающих в Барселоне. Подобные инциденты редки и единичны, испанцы в целом очень мирные люди, но они не очень хорошо отражаются на имидже страны
Реальность такова, что туризм – это не проблема, а часть решения. Если Испания потеряет свою привлекательность в качестве популярного туристического направления, последствия будут далеко идущими. Меньшее количество туристов означает меньше рабочих мест, меньше доходов для местного бизнеса и прямой удар по экономике. Но вместо того, чтобы сосредоточиться на решениях, которые могут поддержать как туристическую индустрию, так и местный рынок жилья, правительство выбрало легкий путь, обвиняя в этом посторонних, в то время как проводя политику, которая никак не решает проблему нехватки жилья, напротив, является ее основной причиной.
Суть проблемы заключается в том, как правительство переложило ответственность за жилищный кризис на владельцев частной собственности. Вместо того, чтобы использовать деньги налогоплательщиков для инвестирования в социальное жилье или ремонта государственных зданий, которые пустуют в престижных местах, правительство переложило бремя на отдельных домовладельцев. Заставляя частных собственников предлагать долгосрочную аренду по искусственно заниженным ценам и навязывая высокий риск того, что их собственность будет занята одними и теми же арендаторами, они фактически создали систему, в которой у владельцев нет другого выбора, кроме как прекратить долгосрочную сдачу своей недвижимости в долгосрочную аренду местным жителям.
Настойчивость правительства в определении арендаторов (в том числе сквоттеров) как «нуждающихся людей» является частью его стратегии манипулирования. Разве владельцы недвижимости не могут быть тоже нуждающимися? Некоторые семьи, которые унаследовали квартиру и сдают ее в аренду, чтобы помочь им дотянуть до конца месяца и накормить своих детей, например? Владеть квартирой не означает автоматически «быть богатым».
Дело не в том, что люди сдают жилье туристам, а в том, что местных жителей не хватает недвижимости. Именно из-за абсурдности и рисков, налагаемых на владельцев правительственным Законом о жилье, они предпочитают сдавать их в аренду туристам.
Туристические квартиры в аренду составляют ничтожное меньшинство от общего числа объектов недвижимости в Испании (около 5%), что не может оказать никакого влияния.
Скажу прямо: собственники недвижимости и инвесторы были бы очень охотно сдавать квартиру в долгосрочную аренду, если бы существовал закон, который защищал бы и позволял бы им делать это по адекватной рыночной цене и без рисков заселения квартиры.
Правительство Испании имеет привычку обвинять других в своей ответственности. Прекращение программы «Золотая виза» — еще один шаг, который, по утверждению правительства, был «необходимым» для снижения цен на жилье — было еще одним действием, призванным обвинить невинных иностранных покупателей. Покупки по «Золотой визе» составляют всего 0,1% от всех сделок с недвижимостью в Испании. Обвинение состоятельных иностранцев в росте цен отвлекает внимание от реальной проблемы: отсутствия инвестиций в жилищную инфраструктуру и выдачи большего количества разрешений на строительство новых комплексов.
